Evacuarea chiriașului — procedura specială rapidă

Procedura specială de evacuare

Procedura specială de evacuare este reglementată de art. 1.034-1.049 din Noul Cod de procedură civilă. Este destinată recuperării rapide a imobilelor folosite fără drept (chiriaș rămas după expirarea contractului, ocupant fără titlu, fost soț după divorț).

Avantajul față de o acțiune obișnuită de revendicare: termene scurte, sarcina probei minimă, hotărârea executorie fără să fie nevoie de încuviințarea executării silite.

Cine poate cere evacuarea?

• proprietarul imobilului;
• locatarul principal împotriva sublocatarului;
• orice persoană care justifică un drept de folosință sau de administrare.

Cererea se introduce la judecătoria în a cărei circumscripție se află imobilul.

Pasul 1: Notificarea de evacuare

Înainte de a sesiza instanța, proprietarul trebuie să comunice ocupantului o notificare scrisă de evacuare (art. 1.038 NCPC). Notificarea se face prin executor judecătoresc sau prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire și trebuie să conțină:

1. identificarea părților și a imobilului;
2. motivul evacuării (expirarea contractului, neplata chiriei, dispariția dreptului de folosință);
3. termenul în care ocupantul trebuie să elibereze imobilul (cel puțin 30 de zile);
4. avertizarea că, în caz contrar, se va sesiza instanța.

Pasul 2: Cererea de evacuare

Dacă ocupantul nu părăsește imobilul în termenul indicat în notificare, proprietarul depune cererea de evacuare la judecătorie. Cererea trebuie să cuprindă dovada notificării prealabile, dovada dreptului asupra imobilului (act de proprietate, contract de închiriere expirat) și taxa judiciară de timbru (vezi articolul nostru despre taxa de timbru).

Cererea se judecă de urgență, în camera de consiliu. Pârâtul poate ridica numai apărări care privesc existența dreptului propriu de folosință (contract valabil, plata chiriei).

Pasul 3: Hotărârea și executarea

Hotărârea de admitere a evacuării este executorie de drept (art. 1.042 NCPC). Aceasta înseamnă că executorul judecătoresc poate proceda la evacuare imediat ce hotărârea a fost comunicată, fără să mai fie nevoie de o încheiere de încuviințare a executării silite.

Termenul minim între comunicarea hotărârii și evacuarea efectivă este de 5 zile, conform art. 1.044 NCPC. În acest interval, ocupantul poate alege să elibereze imobilul de bunăvoie.

Calea de atac

Hotărârea de evacuare poate fi atacată cu apel în termen de 5 zile de la pronunțare. Apelul nu suspendă executarea — chiriașul este evacuat chiar dacă a făcut apel, iar dacă instanța de apel îi dă dreptate, problema reintroducerii lui în imobil se rezolvă pe calea unei acțiuni separate.

Recuperarea chiriilor restante

Procedura specială de evacuare se referă doar la eliberarea imobilului. Chiriile restante se recuperează separat, prin acțiune de drept comun sau prin somație de plată, dacă creanța este certă, lichidă și exigibilă.