Executarea silită imobiliară — urmărirea și vânzarea bunurilor imobile

Ce este executarea silită imobiliară?

Executarea silită imobiliară (art. 813–870 NCPC) este procedura prin care creditorul urmărește un bun imobil al debitorului (teren, apartament, casă, spațiu comercial) pentru a-și recupera creanța din prețul obținut la licitație publică.

Pașii principali

1. Înregistrarea somaţiei — executorul notifică debitorul și înscrie somația în cartea funciară.
2. Evaluarea — expertul judiciar stabilește valoarea de piață a imobilului.
3. Publicarea — anunțuri în ziar și pe portalul executorilor, cu minimum 30 de zile înainte de licitație.
4. Licitația — prețul minim la prima licitație = valoarea de evaluare; la a doua = 75% din valoare.
5. Adjudecarea — cumpărătorul plătește prețul și primește actul de adjudecare (titlu de proprietate).
6. Distribuirea — suma obținută se distribuie creditorilor în ordinea legală a priorităților.

Protecții pentru debitor

• Imobilul destinat locuinței principale nu poate fi scos la licitație sub un prag minim (de regulă valoarea integrală la prima licitație).
• Debitorul poate stinge executarea plătind datoria integral plus cheltuielile de executare, oricând înainte de adjudecare.
• Contestația la executare (art. 711 NCPC) poate suspenda licitația dacă instanța o apreciază întemeiată.

Urmărire prin poprire vs. urmărire imobiliară

Creditorul poate alege ordinea — să înceapă cu poprire pe conturi/salarii și să recurgă la urmărire imobiliară numai dacă creanța nu se recuperează altfel. Urmărirea imobiliară este mai costisitoare și mai îndelungată, dar asigură recuperarea creanțelor mari.